VPT ou valor de mercado: qual é a diferença?
Na caderneta predial de qualquer imóvel aparece um número: o valor patrimonial tributário (VPT). Muitas pessoas tomam-no pelo valor da casa, mas não é. O VPT é um valor calculado pelas Finanças para efeitos de impostos. O valor de mercado é o preço que o imóvel provavelmente alcançaria numa venda, hoje. Os dois podem estar muito afastados, e saber qual deles conta em cada situação pode evitar surpresas numa herança, numa partilha ou numa venda.
Neste artigo
- O que é o VPT e como se calcula
- O que é o valor de mercado
- Porque é que os dois valores se afastam
- Onde conta o VPT e onde conta o valor real
- Quando faz sentido pedir uma avaliação
- Pode pedir-se a atualização do VPT?
- Perguntas frequentes
O que é o VPT e como se calcula
O VPT dos prédios urbanos (habitação, comércio, indústria e serviços) resulta de uma fórmula fixada no artigo 38.º do Código do IMI:
VPT = Vc × A × Ca × Cl × Cq × Cv
| Elemento | O que representa |
|---|---|
| Vc | Valor base dos prédios edificados, igual para todo o país |
| A | Áreas do imóvel, ponderadas (art. 40.º): a área bruta privativa conta por inteiro; as áreas dependentes (garagens, arrecadações, sótãos ou caves acessórios…) contam 30 %; as duas recebem um coeficiente de ajustamento; acresce uma pequena parcela do terreno livre (jardim, logradouro, piscina) |
| Ca | Coeficiente de afetação (habitação, comércio, serviços…) |
| Cl | Coeficiente de localização (zona onde o imóvel se situa) |
| Cq | Coeficiente de qualidade e conforto |
| Cv | Coeficiente de vetustez (idade do imóvel) |
Em 2026, o valor médio de construção para efeitos de IMI é de 570 €/m², o que dá um Vc de 712,50 €/m² (Portaria n.º 471/2025/1, de 26 de dezembro). Em 2025 era de 532 €/m², ou seja, 665 €/m² de Vc.
Os terrenos para construção e os prédios rústicos têm regras próprias:
- terrenos para construção (art. 45.º): uma percentagem do valor das construções autorizadas ou previstas;
- prédios rústicos (art. 17.º): o rendimento fundiário multiplicado por 20.
O que é o valor de mercado
O valor de mercado é o valor a que o imóvel seria provavelmente transacionado numa data concreta, entre partes informadas e sem pressões. Não resulta de uma fórmula administrativa. Determina-se por avaliação: um trabalho técnico que analisa o imóvel concreto (estado, áreas, localização, procura na zona), com as diligências adequadas a cada caso, normalmente incluindo uma visita.
No crédito à habitação, o banco não usa o VPT: pede uma avaliação do imóvel, que a lei obriga a ser feita por um perito avaliador independente registado na CMVM (Decreto-Lei n.º 74-A/2017, art. 18.º). O valor dessa avaliação serve as regras do crédito e não tem de coincidir com o preço de venda.
Porque é que os dois valores se afastam
- O VPT é calculado numa data e atualiza-se devagar. Os coeficientes de localização são revistos por zonamento, em regra para períodos de três anos (art. 62.º do CIMI). Nos prédios urbanos há uma atualização automática de três em três anos, com coeficientes de desvalorização da moeda e não com os preços de mercado. Aos prédios comerciais, industriais ou para serviços aplica-se o fator integral; aos habitacionais, aos terrenos para construção e aos do tipo «outros», 75 % desse fator (art. 6.º e art. 138.º do CIMI).
- O mercado move-se depressa. Dados do INE:
- Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação, setembro de 2026 (publicado a 27/10/2026): valor mediano de 2 278 €/m², mais 14,2 % do que um ano antes (apartamentos 2 662 €/m²; moradias 1 621 €/m²);
- Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, 2.º trimestre de 2026: valor mediano das casas vendidas de 2 445 €/m², mais 18,4 % num ano.
- A fórmula não vê tudo. O estado real de conservação, as obras feitas, a vista ou a procura numa rua concreta pesam no preço, mas não entram no cálculo do VPT da mesma forma.
O afastamento pode ir nos dois sentidos. Em muitas zonas com procura forte, o VPT fica bem abaixo do valor de mercado. Em imóveis antigos em zonas com pouca procura pode acontecer o contrário.
Onde conta o VPT e onde conta o valor real
| Situação | Que valor conta | Base legal |
|---|---|---|
| IMI (imposto anual) | O VPT | CIMI |
| IMT na compra | O maior entre o preço do contrato e o VPT | CIMT, art. 12.º, n.º 1 |
| Herança ou doação (Imposto do Selo) | O valor tributável é, em regra, o VPT à data da transmissão. O imposto de 10 % (verba 1.2) depende de quem recebe: cônjuge ou unido de facto, descendentes e ascendentes estão isentos; os restantes beneficiários sujeitos a esse imposto pagam, em regra, 10 % (as empresas e outras pessoas coletivas não estão sujeitas a esta verba, mas podem estar à de 0,8 %). Nas doações de imóveis pode ainda ser devido o imposto de 0,8 % (verba 1.1), mesmo quando há isenção dos 10 % | CIS, art. 13.º e art. 6.º, n.º 1, al. e); TGIS, verbas 1.1 e 1.2 |
| Partilha em que alguém recebe imóveis acima da sua quota-parte | Quando há IMT sobre esse excesso, o valor do excesso calcula-se a partir do VPT ou, se for maior, do valor que serviu de base à partilha. Há exceções, por exemplo na partilha entre ex-cônjuges após divórcio (salvo separação de bens) | CIMT, art. 2.º, n.º 5, al. c), e n.º 6; art. 12.º, n.º 4, regra 11.ª |
| Venda de imóvel herdado ou doado (mais-valias) | Em regra, o valor de aquisição é o valor considerado (ou que seria considerado) para o Imposto do Selo, ou seja, o VPT. Há regras próprias para alguns casos, como as doações isentas | CIRS, art. 45.º |
| Venda abaixo do VPT | Para efeitos de IRS, o VPT pode ser usado como valor de venda, salvo se provar que o preço real foi inferior | CIRS, art. 44.º; CIRC, art. 139.º |
| Inventário em tribunal | Na relação de bens indica-se o valor tributável; qualquer interessado pode requerer a avaliação | CPC, art. 1098.º e art. 1114.º |
| Crédito à habitação | O valor de avaliação feita por perito registado na CMVM | DL 74-A/2017, art. 18.º |
Duas consequências práticas:
- Herdou e vai vender? Em regra, se o VPT da casa herdada for baixo, o valor de aquisição para efeitos de mais-valias também o é, e a mais-valia tributável numa venda posterior pode ser maior. O cálculo concreto depende das circunstâncias da aquisição e da venda.
- Partilha entre herdeiros? Se as tornas forem calculadas com base no VPT, quem fica com o imóvel e quem recebe tornas podem estar a usar um valor muito diferente do que o imóvel realmente vale.
Quando faz sentido pedir uma avaliação
- Partilhas e heranças, para que as tornas e a divisão partam do valor real e não só do VPT.
- Inventário judicial: na relação de bens indica-se o valor tributável. Os interessados podem requerer a avaliação, mas a possibilidade e os prazos dependem da fase e do enquadramento do processo; convém confirmar com o advogado.
- Venda ou compra, para conhecer o valor antes de negociar.
- Conhecer o património, por exemplo para planeamento familiar ou empresarial.
Pode pedir-se a atualização do VPT?
Sim. O proprietário pode reclamar da matriz se considerar o VPT desatualizado (art. 130.º do CIMI). Por regra legal, só pode pedir nova avaliação por esse motivo depois de passados três anos desde a última avaliação, inscrição ou atualização. Passar o prazo não garante que o valor desça.
Atenção: a nova avaliação aplica a fórmula com os valores atuais. Pode reduzir o coeficiente de vetustez, mas outros elementos podem subir, como o Vc, que hoje é mais alto. O VPT pode subir em vez de descer. Convém simular antes de pedir.
Perguntas frequentes
O VPT é o valor da minha casa?
Não. É um valor fiscal, calculado por fórmula, que serve de base ao IMI e a outros impostos. O valor de mercado só se conhece por avaliação ou, depois de uma venda, pelo preço efetivo.
Posso vender a minha casa abaixo do VPT?
Pode. Mas o IMT do comprador incide sobre o maior dos dois valores, e para efeitos de IRS do vendedor pode ser considerado o VPT, salvo prova de que o preço real foi inferior.
Numa herança paga-se imposto sobre o valor de mercado?
Em regra, o valor tributável é o VPT, não o valor de mercado. Se há imposto a pagar depende de quem recebe: cônjuge ou unido de facto, descendentes e ascendentes estão isentos dos 10 %. Nas doações de imóveis pode ainda haver o imposto de 0,8 %.
O simulador das Finanças diz-me quanto vale a casa?
Não. Simula o VPT, ou seja, o valor fiscal, não o valor de mercado.
Quem faz as avaliações pedidas através da Avalia.pt?
Uma entidade avaliadora registada na CMVM, que realiza a avaliação e assina o relatório. A Avalia.pt recebe o seu pedido e encaminha-o. As avaliações são feitas em todo o Portugal continental.
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Informação geral, atualizada a outubro de 2026. Não substitui o aconselhamento fiscal ou jurídico para o seu caso.